深圳這次賣7宗地,天要塌了嗎?

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◎原創撰稿:樓兔子 胡春

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最近我一直在重刷美劇:絕命毒師。為追衍生劇大電影做準備,真的很刺激。


由此,錯過了很多樓市勁爆新聞。比如深業中城、9月份國家統計局房價、深圳標定地價、房貸按揭改變、前海住宅用地拍賣爽約等等。


但整體來看,昨天深圳宣布一口氣放售7宗居住用地,最為激蕩人心。風向標意義最明顯。


簡單來說,深圳以割肉讓利的方式,切實從源頭上實踐了房住不炒的精神,但最高限價也清晰告訴了市場,天塌不了!




1、7宗地,全部限價了


不出意外,深圳11月底又要開啟土地盛宴模式了。這次一共是7宗地,分別是坪山、龍華、光明和大鵬。有人才住房,也有商品住房。


核心共性亮點是:都標定了未來新房上市銷售的價格!最高限價封頂了。


龍華和坪山的商品住房用地,分別限價每平米7.1萬和限價每平米4.7萬。這兩項,市場反響最大。


坪山地塊限價限價3萬、3.5萬和3.8萬。市場波瀾較小。大鵬人才房,限價2.35萬更是極少評議。


目前市場最直觀的判斷是以下幾點:


a、光明區今年正在銷售的幾個項目,已經穩穩站上了單價每平米5萬以上,市場傳言即將銷售的龍光玖龍臺二期甚至可能在單價5.8萬左右。你今天拍賣地,約兩年后限價只能賣4.7萬。今天光明的新房還怎么賣?


b、光明區這幾年土地拍賣極為火熱。去年的華潤和金融街,樓面地價大約是2.4萬、2.5萬。今年6月,中海地產和中國電建,樓面地價大約是4萬、4.3萬。你今天再拍賣一塊地,房價限定只能賣到4.7萬。那中海地產和中國電建怎么辦?


c、龍華商品住房拍賣地限房價7.1萬,那龍華上塘周邊的二手房、此前的拍賣地怎么辦?


總結來看,大致聲音就是這樣:地王要哭啦!樓市要變天啦。被套了,站崗了,一大批剛剛買房的朋友已經哭暈在廁所。




2、實踐房住不炒,初心不變


事實真的是要天塌了嗎?


我們的謹慎理解是:先要看看這次土地拍賣的大背景。


第一個大背景,最近全國各地,包括上海南京三亞杭州等城市在內,紛紛上演了所謂“限購松綁”的大戲。很多人猜測,正如經濟學家向松祚所言,經濟困難的程度可能超過了預期。因此稍微放松一下勒在房地產市場上的繩子,似乎越來越成為現實。由于一線城市的上海,也名列其中,因此大家對深圳跟進的可能也有所期待。


第二個大背景,國家統計局剛剛發布了9月份的全國70城房價走勢數據。具體數據我們就參考深圳官方不公布樓市均價一樣吧,不再詳細羅列了。有興趣的朋友可以自行百度查閱。我們只談一個數據,9月份深圳房價,不管是一手房還是二手房,都漲了。而且漲幅還在70城里比較靠前。


你懂的。當前形勢下,高房價依然是過街老鼠,房住不炒一城一策才是主流。9月份深圳房價太冒尖了,這個很不好,與大勢不合。


由此,如果深圳方面有意通過今次土地拍賣,給市場表達一種決心,那也是完全可以理解的。


我們只能說,深圳這座城市,真的是太有實力、太有潛力啦。我們對樓市進行小周期、微循環的調控,自由度和把控能力,都遠遠超越了其它城市。


別的城市,一抓就死。購買力沒了,土地拍賣收益也沒了。因此,波動起伏非常大。因此,你會頻繁看見調控政策“半夜雞叫、凌晨撤版”的情況。


但深圳就是打不死的小強。調控3年多了,國家統計局數據說,你還在漲!還有幾千個有錢人在排隊,等著天神護佑中簽呢。


在這種背景下,通過土地市場,給樓市澆點水、降降溫,可以理解,也很有必要。




3、天塌了嗎?不要如此天真吧!


很多朋友說,這次土地拍賣,就是一次風向大轉變。大把人要哭了。


我們的理解是:不要過于解讀哦。草木皆兵的事情少談少做。


第一個問題:作為大多數老百姓一生之中難得一兩次的大宗資產交易,你買房子,最關鍵是買一座城市。請問,深圳這座城市因為這次土地拍賣而變天了嗎?


我相信你一定還是看好粵港澳大灣區和先行示范區,“雙區驅動”模式下的深圳下一個40年。如果你對深圳都不抱希望,那還有哪座城市能安放你的理想?


第二個問題:如果這次拍賣地是按下樓市暫停鍵,那我們是否可以稍微等等,抄底撿個便宜,少奮斗二十年?


答案很簡單:天下沒有白吃的午餐。


僅僅以龍華上塘地塊限價每平米7.1萬為例來說,目前上塘附近二手房大約是6.8萬,紅山附近大約是7.1萬。


明面上看,龍華上塘的這塊地,似乎限定了區域未來兩年的上漲空間。但我們也可以另外兩個角度看問題:


a、你打開鏈家的二手房數據看看吧。上塘片區可售二手房并不多啊。大約157套而已。相對于需求,那就是杯水車薪啊。未來上塘地塊拍賣,單價7.1萬,大概率就是華潤城三期和深業中城,你能把自己一生的幸福,押注在一次不可捉摸的中簽上?


b、上塘地塊單價最高限價7.1萬。在限定最高價的同時,我們更愿意理解為,整個區域的房價有了7.1萬這個中樞位置,漲固然不易,但要跌,似乎更難了。


至于很多朋友說,前面的幾個龍華拍賣地項目,要哭啦!我的理解是:吃瓜群眾想太多啦。很多人有個陋習很不好:見不得別人好,見人落難還幸災樂禍。


我們在深圳地產圈玩了近20年啦。我們看過N多次吃瓜群眾為開發商高價拿地而擔憂的事情,事實證明,杞人憂天的吃瓜群眾最后都很尷尬,還以此作為投資法則的人,更是落的辛酸淚一把!


這次拍賣地,就僅僅是一次買賣而已。滾滾長江東逝水,你幾時見過扭頭就往西!買深圳房子,博的是城市大勢。




4、還是要謹慎,有些房子真不能買了


一定又會有朋友噴了:頑固多頭,看什么都是好的。


那我們還真要告訴你:深圳城市向上,是大勢。深圳房住不炒,也是大勢。在這種情況下,有些房子還真的就不能亂買了。


綜合近期所有大事件,我們的理解是:


今時今勢,內外形勢確實不容樂觀。房地產一城一策的調控,會更加明顯。有一些人要打強心劑了。但深圳,一定還是會堅持探索房地產長效機制。深圳樓市,當前的一切核心就是“穩”字。我們預判,在未來的三五年內,核心豪宅還會漲,新興城區繼續補漲,但大部分區域要長期橫盤了。


具體什么區域什么產品什么樓盤的選擇,我們在樓兔子小密圈里聊。有興趣的朋友,可以看文后的提示。


有一點必須特別提醒:炒概念!尤其是三五年內很難有實際居住功能的純炒概念盤,千萬別買了!沿著地鐵線買房,這是你最穩妥的選擇。


這次拍賣地,我的理解是,深圳再次宣言實踐房住不炒,探索房地產長效機制。


那么,在這種情況下,指望炒房,尤其是投資概念炒作的房子,三五年內暴富,這幾乎是天方夜談了!花落一地不歸來,炒房爆富的事情,不要再奢望了。當然,有明顯限價紅利的特殊案例除外。


在這種情況下,我們買房子一定會要回歸到房子的居住功能本性上來。最好還是當順毛驢,依著房住不炒的大勢走。深圳未來十年的大方向是灣區融合,抓手就是地鐵高鐵城軌,沿著軌道買房子,保證自己能住,接盤俠愿意住,這種房子才是你選擇的方向。


不要質疑說,已經買了兩三年了,為啥還沒漲?


放心吧!交通強國戰略,深圳也名列其中呢。地鐵修多快,深圳好房子就會增值多快。



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