遠洋天驕3.6米高“強行”做復式,臥室1.2米得趴著走?



本文是廣州淘房志踩盤評級:第三十八篇

撰文 | 逍遙子


【遠洋天驕】是遠洋集團進入廣州市場的第一個項目,集住宅、公寓、商業于一體。
 
遠洋天驕小區只有十棟住宅,16-18層高,可容納約1400戶人,面積從40多方到137方;價格的話,最初開價3.4萬,高峰沖至均價5.6萬,后來平穩調整,部分戶型回落到5萬以下。

整體而言,遠洋天驕算是標準的剛需上車盤,由于地段(天河)原因,關注還不錯。不過,在學校配套方面,項目陷入了虛假宣傳的漩渦。
 
有媒體、業主爆料,“賣樓時,樓盤宣傳各種名校,從最先的華師附到后來又變成先烈東,但后來發現什么都不是!
 
在今年天河區公布的招生準則也可以看到,遠洋天驕業主報讀的學校是志遠小學(也就是小區配套學校)。


不過,目前樓盤的住宅單位已經基本售罄,現在正在推售商業公寓產品。前些時日,廣州淘房志前去了解了一番,現結合現場踩盤整理了項目相關信息,供大家參考。

先來簡單分析下項目:

1)項目主推的是約46-53平躍式小戶型公寓產品,總價百萬左右,入手門檻較低;

2)戶型是3.6米層高,項目打的廣告是做復式,不過銷售介紹房間層高大概是1.2米,居住的話難以展開手腳;

3)項目位于天河和白云交界,位置不錯,不過與廣州的戰略發展方向搭不上關系,所以升值預期不行;

4)樓下就是公交總站,公交可直達珠江新城;步行到地鐵站,大概需要十幾分鐘,樓下有便民車接駁。

5)項目自帶商業配套,可以滿足日常生活需要,但是商業配套沒有做出特色。


3.6米高做復式,房間1.2米高!直不起腰,抬不起頭

 

戶型評級:


踩盤了解到,項目目前主推的46—53平公寓單位,位于B1棟,5梯39戶,顯然電梯比例捉急,不過鑒于樓層不是很多,所以總體上還是可以勉強接受的。
 
具體位置、朝向如平面圖所示,總體來講,臨街的戶型采光、通風更好。

 
需要注意的是,46—53平公寓單位是毛坯交樓,具體設計由業主說了算。不過,項目對外打的廣告、銷售介紹都是圍繞【復式】這個點來展開,所以下面我們就先來聊聊這個產品做【復式】,究竟性價比幾何。
 
這里給大家兩個銷售提供的數據:客廳層高3.6米,房間層高1.5米。

所以,當我當還沒進到樣板間的時候,心中有一絲期待,3.6米做復式,或許會有大驚喜……
 


但是,實力不允許啊,“以為是個王者,結果還是個青銅”。
 
從上面這張圖可以看出,房間層高真的難定啊!

小個子的在二樓這個空間里,已經有些許的壓抑;高大一些的,在這里是真的難以張開拳腳。
 

 
銷售對這個層高方面的解釋是:
 
反正臥室里呆的時間也不多,也就是晚上睡覺那幾個鐘,而且大都是坐著躺著的,站不站得直無所謂啦。

對此,我只能用禮貌地微笑回應了這個“無懈可擊”的解釋。
 
當然,由于是毛坯交樓,你也可以做成平層單間,但是使用率也不咋地。我們來分析下這個戶型圖:


夾層不要了,假設需要放一張長2米、寬1.5米的床,在加上衣柜,那么房子的空間擁擠度就很大了,起碼過道窄了很多,沙發、茶幾要用小的,或者是要撤掉。
 

而且我在住建局房地產信息平臺上,查看具體的數據,發現項目的得房率真的不高!


 

由上圖我們可以很明顯的計算出,公攤面積接近3成5!

 

雖說是公寓本來就沒法和正常住宅樓相比,但是如果是買來自住的話,這個得房率就偏低了。

 

另外特別值得注意的是,在住建局的房源信息可以看到,項目的產品功能是商業,并不是居住。


這就帶來一個問題,如果以后人家拿來辦公,你用來住肯定會受影響,環境人員混雜,安全系數不高。


強區域弱地段,與廣州發展戰略難以搭上邊,發展潛力一般
 
區位評級:

 
遠洋天驕位于天河和白云的交界處,區域層面來看項目是比較吸睛的。

在看房的時候,現場銷售對項目的區域層面,也是非常自信的:我們是天河的項目,升值空間肯定是非常高的,加上我們的價格優勢(總價百萬左右),所以我們的產品都是非常搶手的……

確實,我們在區位圖可以看到,項目被天河北等商圈環繞、圈輻射區域,人口密集、消費、居住需求都不錯。乍眼一看,項目發展潛力不錯。


但是,這只是其中一個方面,更深入一點分析,我們就可以發現,遠洋天驕是典型的“強區域弱地段”的項目,有幾個點可以供大家參考。


1)項目位于天河與白云交界,這個一路之隔的“優勢”,實話說,并沒有優勢。相反,地方交界,更多的是規劃弱化的區域(當然也有例外);

2)有個很好的參照標——老黃埔,這里是廣州向東發展 黃埔重點的老城改造區域,屬于強強聯合。而項目位于天河北,不在廣州向東發展的戰略框架當中,搭不上關系;

3)在白云這邊,項目距離白云現在重點規劃打造的白云新城、空港經濟區也相距甚遠,同樣沒有搭上好的發展風口;

4)綜合上述,由于沒有明顯的紅利加持,除非等天河客運站有向西北發展的規劃,不然遠洋天驕的升值預期不行。


針對租金回報率方面,在看房的時候,我曾多次問及銷售,但是銷售對此都是很模糊地回答,“我們是天河的項目,租金回報率肯定是不低的……”


所以,建議大家在看房買房的時候,如果是打著投資去的,對收益這塊一定要認真核實。


——來源:鏈家 | 部分租金參考

 

步行地鐵站約15分鐘,自帶商業配套,但是沒有做出特色

 

配套評級:

 

下面來講下遠洋天驕的配套。由于項目小區已經開發運營了兩三年了,所以在配套方面是比較成熟的。


交通方面,項目臨近天河客運站、梅花園兩個地鐵站,親測一下,從項目步行到天河客運站,時間大概需要15分鐘。有一說一,這個時間可以接受;至于到梅花園地鐵站耗時多久,這個就沒有實際測量過。



此外,項目樓下就有公交始發站,其中140路線可以到體育西、珠江新城,時間大概是40分鐘左右。總體而言,出行是比較便捷的。


商業方面,項目有自建商業配套,加上住宅區的臨街商鋪,基本上是比較成熟了,可以滿足日常的生活所需,但是這個沒什么特色。

店鋪也就是諸如漢堡王、士多店、地產中介之類的,并沒有比較大型的購買、休閑場所。

至于周邊的話,也只是城中村的配套,基本生活所需可以滿足。當然,距離遠一些的話,也有大一些的商業配套,比如說天河新天地。


總結:


1、項目位于天河,總價百萬左右即可上車,說實話,這方面還是挺吸引人的;


2、不過項目的具體地段并沒有政策紅利加持,雖然臨近天河北等多個商圈,但是項目在這些商圈并不是稀缺產品,所以并不是特別大的利好;


3、還有一點,項目靠近省級客運站——天河客運站,這也不是100%的利好,畢竟客運車人流太密集;


4、產品方面,戶型使用率偏低,換算一下,相當于寫字樓的使用率,這應該是項目最大的短處;


5、項目自帶配套可以滿足生活所需,這點對出租來說,是一個不錯的吸引點;


6、鑒于項目升值預期不行,所以投資回報方面,建議大家要多斟酌比對。


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